Veräußerung selbst genutzter Immobilien

Private Veräußerungsgeschäfte

Gewinne aus der Veräußerung von Grundvermögen (Immobilien)
unterliegen grundsätzlich der Steuerpflicht als „privates
Veräußerungsgeschäft“. Der steuerpflichtige Gewinn errechnet sich aus
der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös abzüglich der
Veräußerungskosten und den Anschaffungskosten. Nur wenn der Zeitraum
zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 10 Jahre beträgt, ist der
Gewinn steuerfrei.

Selbst genutzte Immobilien

Eine Ausnahme gilt für selbst genutzte Immobilien. Diese können
unabhängig von der Haltedauer, also auch innerhalb des
10-Jahres-Zeitraumes, steuerfrei veräußert werden, wenn sie
a) im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung
ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder
b) im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu
eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs.1 Nr. 1 Satz 3 des
Einkommensteuergesetzes – EStG).

Alternative b) kommt beispielsweise bei bisher fremdgenutzten
(vermieteten) Immobilien zum Tragen. Auch Mietgrundstücke können daher
steuerfrei veräußert werden, wenn der Eigentümer diese im Jahr der
Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren, d. h. in einem
zusammenhängenden Zeitraum innerhalb der letzten drei Kalenderjahre zu
eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Drei-Jahres-Zeitraum

Der maßgebliche Zeitraum muss nicht die vollen drei Kalenderjahre
umfassen. Der Veräußerer muss die Immobilie allein, mit seinen
Familienangehörigen oder gemeinsam mit einem Dritten bewohnt haben. Die
Finanzverwaltung lässt es auch genügen, wenn die Immobilie nur zeitweise
bewohnt worden ist, jedoch in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung
steht (z. B. Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung, vgl.
BMF vom 05.10.2000, IV C 3 – S 2256 – 263/00).

Stand: 26. Mai 2014